区人大常委会环境资源城乡建设委员会

2018年11月27日

主任、各位副主任、各位委员：

根据区人大常委会年度工作计划安排，11月9日，我委及部分区人大常委会委员赴区房产局就全区《南京市住宅物业管理条例》（以下简称《条例》）实施情况开展工作调研，深入了解《条例》在我区贯彻落实过程中存在的问题和下一步工作打算。11月14日上午，在区人大常委会分管领导带领下，组织部分委员、代表及工作顾问实地察看了白马澜山、熙龙山院、泰来家园等小区的物业工作开展情况，听取了区房产局关于《条例》实施情况的报告，提出了意见建议。现将调查情况报告如下：

一、基本情况和工作成效

近年来，区房产局在区委、区政府的正确领导下，认真贯彻《条例》相关精神，全区物管行业秩序更加规范，物业管理难题有效解决，物业管理水平不断提升，开展的探索实践在全市范围内有较大影响力。

一是工作机制建设日臻完善。建立健全物业管理联席会议制度，进一步强化各相关单位的沟通配合，为协调各职能部门共同解决好重大物业问题提供保障，推动物业问题综合解决。推行物业管委会制度，将街道、社区管理和物业工作相结合，不断强化政府监督，积极引导业主自治，小区管理模式逐渐完善。启用维修资金应急使用制度，审批流程进一步简化，紧急物业问题得到及时解决。

二是物业矛盾化解成效显著。通过“大联勤+物业管理”的工作模式全面排查、及时解决物业矛盾，今年截止到目前，共解决各类小区物业矛盾1200余件，在维护社会和谐稳定上发挥了积极作用。在全区100余个住宅小区开展物业问题实名投诉登记受理，进一步畅通居民反应问题的渠道，实名投诉登记受理工作开展以来，共化解各类物业矛盾1800余件，促进了问题的有效解决。

三是工作创新亮点更加突出。在省内首创物业承接查验第三方机构评估，严格把控房屋建设工程质量，减少开发商遗留问题给物业管理工作带来的影响。在市内首创物业服务质量综合测评，采取分层次抽样的方式全面、真实反映我区物业企业工作开展情况，为物业项目招标和考核评比提供参考。在物业管理行业开展“1+X”定点帮扶，加强物业企业之间的交流学习，以对标找差实现共同提升。

二、存在的问题

近年来，我区物业管理工作取得较大进步，但随着物业行业的不断发展和人们对服务品质要求的提高，《条例》实施工作的一些问题也逐渐显现。

一是工作责任落得还不够实。各职能部门针对物业工作的联动还不够，责任划分还不够明确，群众反映的部分物业问题存在推诿现象。区级部门对街道、社区物业工作的管理、监督和指导力度还不够大，导致基层物业管理理念比较落后，方法不够专业。属地管理原则落得还不够实，街道、社区在物业管理方面的作用发挥得还不够好。

二是业主自治水平还不够高。广大业主自治意识不强，认为物业管理是政府的事，很多问题存在“得过且过”思想，业主自治队伍组建困难。部分业主义务和责任意识淡薄，片面强调自身权利，忽视自身义务和其他业主利益，给业主自治工作带来阻碍。业主自治条件还不够成熟，自治工作赢得支持还不够多，政府职能部门、物业公司推进力度不够大。

三是突出物业问题亟待解决。开发商在建设过程中遗留的问题，如布局规划不合理、基础设施不完善、房屋质量不过关等给物业企业的管理带来了巨大难度，很多在保修期内出现的问题无法解决，责任难以落实，给物业企业造成巨大负担。老旧小区环境质量下降，设施损坏修缮不及时，“没人管”和“不好管”的难题依然存在。

三、几点工作建议

如今，物业问题已经成为民生的重要组成部分，要立足本职、心系群众，全面推动物业管理提档升级，更好满足人民群众日益增长的美好生活需要。

一是要在完善体制机制上多想办法。要建立完善“三级共管”工作模式，区房产局要加大对物业服务行业的监管和对街道物业管理工作的指导，推动物管行业健康发展。要强化街道属地管理职责，落实街道物业管理工作机构和专职人员，适时召集物业管理工作联席会议，协调推进好《条例》的贯彻实施工作。要进一步发挥好社区在物业管理工作中的作用，切实发挥社区“自我管理、自我教育、自我服务”功能，配合调处小区物业纠纷。

二是要在推动业主自治上积极探索。要多学习其他地区业主自治先进经验，结合浦口发展实际情况，探索物业管理新模式。要通过宣传引导，有效激发业主参与小区管理的主人翁意识，进一步强化业主权利义务统一的观念，动员和推荐遵纪守法、模范履行业主义务、责任心强、组织能力强的业主参与业主自治。未成立业委会的，物业管理委员会要代理行使好相关职责，督促物业管理企业规范经营、提升服务质量，确保小区物业管理服务有序开展。

三是要在破解管理难题上多下功夫。要处理好因开发商工程建设遗留问题，严格做好房屋验收工作，推进物业公司提前介入制度，进一步规范开发建设，同时积极协调解决已经出现的问题。要关注老旧小区因建设年代较早、硬件老化损毁等原因造成的物业问题，不断加大物业管理的资金投入，密切配合、有序推进老旧小区改造出新，想方设法解决老旧小区物业管理难题。