浦口区人大常委会环资城建委

2017年9月27日

按照区人大常委会年度工作安排，今年6月以来，我委对《南京市住宅物业管理条例》（以下简称《条例》）贯彻实施情况开展了执法检查，6月28日检查组又实地查看了顶山街道明发城市广场、江浦街道滨江和园和中海万锦花园的物业工作开展情况，听取了区房产局关于《条例》贯彻实施情况的报告，现将检查情况报告如下。

一、基本情况和工作成效

我区现有住宅小区246个，总面积1025万平方米，共有在营物业企业40家，其中一级企业26家。预计2017年末全区完成标准化建设小区76个，创建标准化建设示范小区4个，完成6个脏乱差小区的专项整治。自2016年7月1日《条例》正式实施以来，区政府积极采取有效措施，许多物业管理难题得到解决，有力地促进了住宅物业管理行业的规范有序发展和小区居住环境的有效改善。

一方面是政策制度落实到位。区房产局选取24个各类型小区，对实名投诉登记处理制度、物业管理联席会议制度、物业管理委员会制度等7项制度进行试点，取得良好效果。设置住宅小区物业管理专项奖励资金，区政府拟拨付5000万对《条例》贯彻示范住宅小区、物业管理标准化示范住宅小区、示范自治组织、优秀物业主体进行奖励。设置新建物业承接查验标准化、住宅小区民生突出问题处置资金，有力改善我区物业管理现状，推动我区住宅小区物业精细化管理进程。实行车位租售方案备案制度，要求开发企业在办理车位销售许可前，明确车位租售的时间、方式、对象等内容，形成租售方案并备案，杜绝车位租售违法违规行为。

另一方面是科学管理措施有力。管委会作用进一步发挥，区房产局联合各街道不断加强物业管理委员会建设，管委会对小区物业的管理、引导作用不断增强。“大联勤+物业管理”新模式成效初显，区房产局结合物业管理标准化建设，完善住宅小区联勤点工作规范，每月对各街道联勤点运转情况进行通报，不断强化小区综合治理。物业第三方评估体系逐渐完善，制定10项承接查验评估标准及工作流程，计划全年对50余个住宅小区展开承接查验备案工作。进一步促进维修基金的使用，2017年截至8月31日使用维修基金116笔，共计562.34万元，同比上涨47%。同时引入专业的监理单位对维修基金使用进行监管，降低资金拨付风险。

二、存在的不足

一是物业公司服务质量需要改善。主要表现为部分物业公司服务意识不够强、业主提出的合理建议不能及时整改以及物业费收缴困难等问题。部分小区业主在装修、泊车等方面遭遇霸王条款，直接损害业主利益。部分小区监控等安保设施不够完善，安保人员责任意识不够强，导致业主财物被盗，间接损害业主利益。

二是业主自我管理水平有待提高。业主委员会没有充分发挥作用，就全区整体来看，业委会整体运作情况不好，业主委员会缺乏凝聚力和积极性，工作开展不够到位。业主普遍缺乏自治经验，一些业主片面强调自身利益，维权方式不合理。部分老旧小区业主自律意识淡薄，乱改、毁绿、“居改非”等现象还时有发生。

三是新旧小区物业问题较为突出。新小区由于开发商遗留问题给物业公司的管理服务带来障碍，通过调研了解到，物业管理纠纷中，近70%和开发商遗留问题有关。全区物业管理水平不均衡，新旧小区物业管理档次差距较大，老旧小区因为建设年代较早、居住规模偏小、硬件老化损毁等原因，造成小区环境整治困难，居住环境不理想。

三、几点建议

一是强化政府主导，规范物业管理行业行为。要加强对住宅物业管理行业的监管力度，进一步优化行业准入机制，不断规范行业主体经营行为，同时关注经营主体生存现状，帮助解决经营难题。区房产局要切实发挥好牵头作用，各职能单位要齐抓共管、整合推进，将住宅物业管理工作和“大联勤”综合治理相结合，扫清管理死角。要在试点工作稳步推进的基础上，以试点先行带动全局推广，充分发挥优秀试点典型示范作用，提高《条例》的执行力和影响力。

二是加强企业建设，提升物业管理服务质量。要督促住宅物业管理企业强化自身建设，围绕《条例》有关要求，加强规范化建设，不断完善物业管理制度和运营机制。要加强物管队伍建设，提高服务专业化程度，通过科学管理和学习培训，提高物业管理人员的服务意识和技能水平。要不断推进改革创新，以企业文化为基础推动观念创新，以工作成效为目标推动管理创新，以业主需求为导向推动服务创新。要学习借鉴优秀物管企业的先进做法，提高企业自身竞争力。

三是引导群众参与，提高小区业主自治水平。要通过宣传不断增强业主的“主人翁”意识，利用新媒体拓宽业主参与物业管理的渠道，同时引导业主树立自律意识，合理维权、合理诉求，让业主参与真正成为推动物业管理工作更好开展的强大动力。要加强对业主委员会的指导，进一步明确业主委员会的地位、作用、权利和义务，帮助业主委员会建立自我管理和自我约束机制，提高业主委员会的自治能力和工作热情。要充分发挥社区干部和基层党员的先锋作用，建立起一只有能力、有信誉、依法履行职责的业委会队伍。

四是关注重点难点，破解新旧小区管理难题。一方面要关注新小区因开发商工程规划设计、房屋质量瑕疵等原因造成的遗留问题。相关职能部门要进一步规范开发建设，加强对开发企业违法行为的查处力度。要严格做好房屋的规划、验收工作，同时积极协调解决已经出现的问题。另一方面要关注老旧小区因建设年代较早、居住规模偏小、硬件老化等原因造成的小区环境整治困难的问题，相关职能部门要密切配合，有序推进老旧小区综合整治。要加强物业管理的资金投入力度，重点保障老旧居民小区的硬件设施及时修缮。